Évaluation foncière

Rôle d’évaluation foncière

Mieux comprendre le rôle d’évaluation foncière

Qui fait quoi?

  • En vertu de la Loi sur la fiscalité municipale, le service d’évaluation de la MRC des Laurentides confectionne et tient à jour le rôle d’évaluation foncière pour les 20 municipalités de son territoire.  (Voir les 20 municipalités).
  • Bien que la MRC soit responsable d’établir l’évaluation foncière, il est important de rappeler que ce sont les municipalités qui sont responsables de la taxation. À la suite du dépôt des rôles, il revient à chaque municipalité de faire son exercice budgétaire et de déterminer ses taux de taxes en fonction de ses besoins financiers.

À quoi sert l’évaluation foncière?

  • Elle sert au financement des organismes municipaux et des commissions scolaires.
  • Elle devient un véritable outil de partage pour nos municipalités alors que le service d’évaluation a l’obligation de confectionner des rôles d’évaluation qui sont conformes à la réalité locale.

IMPÔT FONCIER OU TAXE FONCIÈRE :
CONTRIBUE À MAINTENIR ET À AMÉLIORER LA QUALITÉ DE VIE DONT VOUS PROFITEZ
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Évaluation foncière et évaluation municipale sont synonymes

Le rôle d’évaluation

  • est l’inventaire de tous les immeubles situés sur le territoire de chaque municipalité locale.
  • indique la valeur réelle marchande des immeubles selon les différentes unités de voisinage, et ce, à une date déterminée.
  • reflète les conditions du marché immobilier. Par conséquent, des conditions du marché à la hausse contribueront à une augmentation des valeurs au rôle d’évaluation.

L’évaluation foncière reflète les conditions du marché immobilier

Valeur réelle

Dans le domaine de l’évaluation foncière, les concepts de prix et de valeur diffèrent. Parce que l’on doit répartir équitablement le fardeau fiscal entre tous les contribuables d’une municipalité, on fait appel à la notion de valeur réelle.

La valeur réelle d’une unité d’évaluation est sa valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d’une vente de gré à gré dans les conditions suivantes:

1° le vendeur et l’acheteur désirent respectivement vendre et acheter l’unité d’évaluation, mais n’y sont pas obligés; et

2° le vendeur et l’acheteur sont raisonnablement informés de l’état de l’unité d’évaluation, de l’utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier.

De plus, le prix de vente le plus probable d’une unité d’évaluation qui n’est pas susceptible de faire l’objet d’une vente de gré à gré est établi en tenant compte du prix que la personne au nom de laquelle est inscrite l’unité d’évaluation serait justifiée de payer et d’exiger si elle était à la fois l’acheteur et le vendeur.

Par exemple, pour le rôle triennal 2016-2017-2018, la valeur est représentative des conditions du marché immobilier au 1er juillet 2014.

SACHEZ QUE les conditions du marché de votre voisinage peuvent influencer l’évaluation de votre immeuble. L’analyse de toutes les transactions immobilières est effectuée afin de faire des ajustements et de déterminer la tendance du marché. Quand plusieurs propriétés d’un secteur se vendent à des montants supérieurs à l’évaluation, on suppose que cette condition du marché s’applique à tous les immeubles d’une même unité de voisinage. Et ce, même si aucune amélioration n’a été apportée au bâtiment ou au terrain.

Pourquoi deux immeubles en apparence similaire ont-ils des évaluations différentes?

LES APPARENCES SONT TROMPEUSES
Votre immeuble et celui de votre voisin se ressemblent peut-être, mais des facteurs tels que la qualité et la complexité de la construction, un sous-sol fini, l’âge du bâtiment, le garage, les aménagements extérieurs, les annexes (galeries, balcons, etc.), la superficie du terrain ou sa topographie peuvent influencer le résultat de l’évaluation. Deux maisons identiques en apparence se verront donc attribuer des valeurs foncières différentes si elles sont situées dans des secteurs différents de la municipalité, ou si elles sont soumises à différentes forces mesurables du marché.

Pourquoi une visite?
Pour l’assister dans son travail, l’évaluateur a recours à un technicien-inspecteur dont la principale tâche est de procéder aux relevés physiques des propriétés en les visitant.

Le relevé
Le technicien-inspecteur indique tout ce qui contribue à établir la valeur réelle de la propriété. Il prend des mesures, fait un croquis du bâtiment, spécifie les matériaux utilisés pour les finitions intérieures et extérieures, prend des photographies et note les caractéristiques de l’emplacement.

Exemples de caractéristiques pouvant affecter la valeur :

  • Les finis intérieurs : plafonds, murs et planchers
  • La dimension du bâtiment
  • Le nombre de salles de bains; la qualité des armoires de cuisine
  • Le sous-sol (aménagé ou non);
  • L’attique
  • Les dépendances telles que les remises, garages
  • Les améliorations d’emplacements telles la piscine, l’entrée de cour en asphalte, système de chauffage
  • Les particularités du secteur

Pour certains immeubles de type industriel, commercial ou résidentiel, le technicien-inspecteur recueille aussi les renseignements relatifs aux revenus et aux dépenses qui sont propres à l’immeuble.

Méthodes d’évaluation servant à établir la valeur

  • La méthode du coût consiste à estimer la valeur d’une propriété en établissant son coût de construction déprécié;
  • La méthode de comparaison consiste à analyser des ventes d’immeubles ayant des caractéristiques semblables;
  • La méthode du revenu est utilisée dans le cas des propriétés générant des revenus, notamment des immeubles à logements et divers types d’immeubles non résidentiels.

Motifs justifiant une visite

Plusieurs raisons peuvent justifier l’inspection d’une propriété :

  • Des travaux ont été réalisés. Tous les travaux, sauf l’entretien régulier, requièrent l’émission d’un permis émis par la municipalité.
  • La propriété a été vendue : l’évaluateur doit s’assurer que la description de l’immeuble apparaissant à ses dossiers correspond bien à son état au moment de la vente.
  • La Loi sur la fiscalité municipale oblige le service de l’évaluation à s’assurer au moins une fois tous les neuf ans de l’exactitude des données en sa possession (Art. 36.1 de la L.F.M.).

C’est pourquoi le libre accès à votre propriété est important : le technicien-inspecteur doit pouvoir la visiter, l’examiner et vous poser quelques questions pour compléter votre dossier. Lorsqu’il se présentera à vous, il sera muni d’une pièce d’identité.

Si vous êtes absent lors de sa visite, il peut vous laisser une carte vous invitant à communiquer avec lui.

Les conséquences de la visite

Les conséquences de la visite dépendent de la situation observée.

  1. Aucun changement à la propriété depuis la dernière inspection : la visite n’aura aucune conséquence.
  2. Des modifications mineures à la propriété ont été réalisées : cela demeure sans effet sur le rôle d’évaluation en vigueur. Cependant, au rôle triennal suivant, les éléments recueillis par le technicien-inspecteur seront considérés par l’évaluateur dans l’établissement de la nouvelle valeur de l’immeuble.
  3. Des changements importants à la propriété ont été réalisés : un « avis de modification » est alors expédié au propriétaire afin de l’informer de la nouvelle valeur et de la date d’entrée en vigueur de cette modification. Une facturation vous sera ensuite acheminée par le service de taxation de la municipalité locale.

Rôle triennal

Le rôle d’évaluation foncière est déposé pour trois ans, d’où l’appellation de rôle triennal. Les valeurs qui y sont inscrites tiennent compte des conditions du marché immobilier au 1er juillet de l’année qui précède le dépôt du rôle. Par conséquent, les valeurs inscrites aux rôles d’évaluation 2016-2017-2018 reflètent la valeur marchande au 1er juillet 2014. Rappelons que l’évaluateur-signataire des rôles doit être membre de l’ordre des évaluateurs agréés du Québec.

Document résumé « Mieux comprendre le rôle d’évaluation foncière »

Document à l’intention des citoyens rédigé par le ministère des Affaires municipales et de l’Occupation du territoire – L’évaluation de votre propriété

Pour toute autre information, veuillez contacter :

Service à la clientèle
819 425-5555 ou 819 326-0666